Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Однако есть некоторое замечание: в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 этот пункт Жилищного кодекса трактуется так, что собственники могут сменить УК если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/index.php/novosti/raz-yasneniya/836

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Когда можно менять управляющую компанию

Поменять организацию можно после окончания срока договора, который составляет 1-5 лет. Но многие интересуются, можно ли отказаться от услуг до завершения этого срока. Согласно российскому законодательству заменить фирму можно уже через год после заключения договора в случае, если она не выполняет обязательства по договору.

Однако для этого потребуется большое количество времени, сил и терпения. Кроме того, фирма может отказаться передавать документы в другую организацию. В данном случае важно правильно выполнить правила смены фирмы и собрать доказательства того, что компания не справляется с обязанностями.

Напомним, что в обязанности управляющей организации входит надлежащее оказание коммунальных услуг и содержание общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, а именно:

  • Обеспечение безопасности и надлежащего состояния общедомового имущества, которое подразумевает безопасное состояние полов и потолков, подвала и кровли, необходимое освещение на лестничной площадке;
  • Своевременная уборка подъезда и вывоз мусора;
  • Озеленение и облагораживание территории;
  • Установка общедомовых счетчиков;
  • Подготовка дома к отопительному сезону. Кроме того, собственники квартир в данном доме вправе потребовать от организации справку о готовности дома к зиме;
  • Организация текущего и капитального ремонта в подъездах, подвалах и на чердаке, ремонт фасада, фундамента и кровли здания;
  • Оповещение жильцов о предстоящем ремонте, отключении электричества, газа, холодной или горячей воды за десять дней.

Еще один важный фактор в работе управляющей организации — прозрачное ведение финансовой деятельности, предоставление информации о работах, расходах и тарифах на услуги ЖКХ.

Данная информация выкладывается на сайте управляющей фирмы и представляется в первом квартале на собрании владельцев помещений. Кроме того, по запросу жильцов сотрудники учреждения должны предоставить квитанции, отчеты и другие необходимые документы.

Таким образом, причиной смены управляющей компании могут стать низкое качество выполнения коммунальных услуг и ненадлежащее содержание общедомового имущества, игнорирование обращений от жильцов и несвоевременное исполнение обязательств, сокрытие информации о деятельности и нецелевой расход финансовых средств.

Порядок смены управляющей организации

  • Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
  • Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
  • Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
  • Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
  • Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
  • Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% голосов. Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины голосов.

В результате положительного голосования управляющая фирма должна сдать полномочия в течение тридцати дней и передать новой фирме техническую документацию по дому.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.

Источник: https://VsePoDomu.ru/zhkh/kak-smenit-kompaniyu-v-dome/

Как сменить управляющую компанию или ТСЖ в многоквартирном доме, порядок по действующему жилищному кодексу

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима.

УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли.

Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол.

После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.

Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно! Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону! Просто позвоните по телефону из любого региона России: Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья.

Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

  • по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
  • отсутствие лицензии у УК;
  • если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

  1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
  2. Выбор новой управляющей компании.
  3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Скачать образец заявления о передаче документов на многоквартирный дом.

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным, то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

  1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
  2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
  3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК.  В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

  1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
  3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
  4. Заключение договора с новой УК.
  5. Передача документов от старой УК к новой.
  6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-ili-tszh-v-mnogokvartirnom-dome.html

Как просто сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

  • ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
  • прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
  • выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
  • изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
  • непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
  • посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

  • завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
  • отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
  • действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
  • управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
  • прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

  1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:
    • собрание для принятия решения путем очно-заочного голосования;
    • отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
    • выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
    • избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
    • одобрение нового договора управления — рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
    • Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
    • в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
    • нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
    • способ информирования собственников об итогах собрания.
  2. За 10 дней до собрания направить всем собственникам оповещения о предстоящем сборе (образец такого документа здесь). Уведомить граждан можно лично с предоставлением расписки для подписи, а также путем направления заказных писем. Если на предыдущих собраниях принимались решения об альтернативных методах уведомления — указание информации на стенде в общем помещении, на двери подъезда либо отправка писем в электронном формате и т. д., то можно воспользоваться и такими способами. Уточнить метод оповещения возможно в договоре управления с действующей УК либо в архиве протоколов собраний. При этом обязательно вносится запись в журнал уведомлений — с подписями каждого жильца либо номерами заказных писем и пр. (образец журнала).
  3. Провести очное собрание собственников. Обязательно должны быть выбраны председатель собрания и секретарь. Очно-заочное голосование фиксируется на общем бланке решения. Кроме того, рекомендуется составить реестр выдачи бланков участникам собрания.
  4. 4. Провести заочное собрание — обход тех жильцов, которые не смогли участвовать в собрании. Для голосования продолжается заполнение того же бланка решения.
  5. 5. Составляется протокол собрания.
  6. 6. Направляются уведомления собственникам квартир об итогах мероприятия — в течение 10 дней с даты собрания. Допускается вывешивание общего листа уведомления в определенном месте, утвержденном на сборе.
  7. 7. Отправка копии протокола собрания в действующую управляющую организацию — аналогично в течение 10 дней с даты сбора.

Прежняя УК: как сообщить

После принятия решения недостаточно выслать в управляющую компанию копию протокола — необходимо передать официальное уведомление о смене управляющей организации или способе управления объектом (образование ТСЖ).

В течение 5 дней с даты собрания экземпляры уведомления направляются в прежнюю компанию, в муниципальный орган по жилищному контролю, службы государственного жилищного надзора. К письму прикладывается копия решения собственников многоквартирного дома.

В уведомлении обязательно указываются реквизиты нового управленца — новой компании (ее наименование, юридический адрес) либо информация об одном из собственников, если создано ТСЖ.

Новый договор

Согласно ст. 162 ЖК РФ при заключении договора управления не менее половины собственников должны оставить в нем подписи. Если подписей меньше указанного количества, то документ не имеет юридической силы даже при правомерности решения собрания жильцов.

Чтобы выполнить данное требование, оптимально вновь созвать собственников на общее собрание либо подписать документ на том собрании, на котором решался вопрос смены управляющей фирмы.

После заключения договора новая компания подает заявление в службу жилищного надзора для внесения записи о новом обслуживаемом многоквартирном доме в ее лицензию. Такая процедура длится 10 трудовых дней.

После утверждения в лицензии нового объекта управления фирма приступает к своим обязанностям, а собственники оплачивают ее услуги согласно договору.

Вместо длительной процедуры смены управляющей компании можно попробовать решить разногласия с действующей и перезаключить договор управления.

Для этого собственники изучают заключенный ранее договор, проверяют его на предмет соответствия ст. 162 ЖК РФ, составляют протокол разногласий по корректировке условий договора. После согласования всех условий формируется группа собственников многоквартирного дома и работников УК для составления нового текста договора.

Затем созывается общее собрание собственников для утверждения нового варианта документа.

Еще одним способом является смена управляющей компании в судебном порядке, если прежняя организация отказывается прекратить обслуживание дома.

При этом она также может оспорить принятое на общем собрании решение в суде.

Поэтому важно соблюдать все условия и сроки процедур и подготовить письменные доказательства претензий, разногласий, недовольства собственников, чтобы в случае необходимости оперировать ими в суде.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Согласно российского Жилищного кодекса граждане, проживающие в многоквартирном доме, на законодательном уровне имеют право выбирать управляющую компанию (УК). Этот момент подробно рассматривается в восьмом разделе ЖК. В этом документе также описывается как производится выбор метода управления домом, на каких условиях можно сменить одну УК на другую и много другое.

УК представляет собой организацию, которая управляет домом. Управляющие организации по форме собственности бывают:

  • государственные;
  • негосударственные (коммерческие).

Договор, который подписывается с каждым владельцем жилищной площади, является основой для управления многоквартирным домом. Это соглашение с УК заключает после того, как жильцы выберут ее в роли управляющей организации.

Документ имеет свой срок действия: минимальный – 1 год, максимальный – пять лет. Если жильцов не устраивает, то как управляющая компания выполняет свои обязанности, то ее можно сменить на другую.

Как в многоквартирном доме происходит смена управляющей компании?

После окончания времени действия договора

Самым подходящим моментом для того, чтобы поменять УК является завершение времени действия договора. Закон гласит, что владельцы жилья должны отправить извещение управляющей компании за 30–31 день до окончания времени действия документа.

В соглашение должно быть указано, что они в дальнейшем не будут пролонгировать договор на старых условиях. Таким же образом необходимо уведомить УК, если жильцы хотят отказаться от ее услуг.

Если этого не сделать, то договор будет автоматически пролонгирован.

Стоит отметить, что закон запрещает жильцам отправлять такие уведомления индивидуально. Обращение должно носить коллективный характер. Для этого всем владельцам жилищной площади в многоквартирном доме придется решить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании.

Закон Российской Федерации гласит, что каждое здание должно подчиняться только одной управляющей организации.

Способы расторжения договора

Этот вариант более проблематичен, так как необходимо будет расторгать договор. Это можно сделать несколькими методами. Самый простой – это, когда жильцы уже знают какую УК выбрать. В этом случае новая управляющая компания может взять на себя всю юридическую часть по расторжению соглашения. Если же жильцы хотят иметь свободу выбора, то придется пройти весь этот путь самостоятельно.

Регулирует порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом российский Гражданский кодекс, а именно 450 статья. Расторжение возможно при определенных условиях:

  • по согласованию сторон. Такой вариант возможен если между владельцами жилплощади и УК нет друг к другу претензий. В договоре о расторжении необходимо прописать порядок, согласно которому новой управляющей организации будет передана вся техническая документация на здание, оставшиеся материальные средства, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта, а также средства, собранные с владельцев жилья на оплату коммунальных услуг;
  • согласно порядку, прописанному в самом соглашении. В договоре часто предусматривается порядок его расторжения;
  • согласно нормам, которые прописаны в российском ГК. Обычно расторжение происходит согласно 451 статьи. Закон гласит, что допускается расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств, которые нельзя было предвидеть на момент составления и подписания этого документа. Если кто-то из сторон отказывается расторгать договор, то допускается обращаться с этим в суд;
  • согласно прочим законодательным актам. В ЖК предусмотрена 161 статья, которая дает право владельцам жилья в многоквартирном доме менять на общем собрании метод управления;
  • на основании судебного решения. Такой вариант подходит если со стороны организации, которая занимается управлением многоквартирного дома были допущены существенные нарушения. Что такое существенность, можно посмотреть во втором пункте 450 статьи российского Гражданского кодекса. Все нарушения должны быть документально зафиксированы.

Порядок и правила проведения коллективных сборов для жильцов многоквартирного дома

На коллективном собрании владельцев жилья многоквартирного дома, согласно российского Жилищного кодекса разрешается рассматривать следующие решения:

  • о проведении ремонтно-строительных работ и реконструкции здания;
  • о том как должен использоваться земельный участок, на котором возведен их дом;
  • каким образом можно передавать в пользование коллективное имущество;
  • выбор организации, которая будет управлять этим многоквартирным домом.

Закон допускает проведения собрания как в очной, так и в заочной форме. Выбор УК осуществляется методом голосования. Жильцы по собственному желанию могут не принимать участия в таких коллективных собраниях.

Но закон гласит, что те соседи, которые не принимали участие в сборе должны выполнять распоряжения и решения, принятые без их участия.

Согласно российского жилищного законодательства в обязанности владельцев жилья входит проведения коллективного собрания раз в год.

Остальные сборы закон называет внеочередными. Инициировать сбор может любой владелец жилья в доме. Стоит учитывать, что повестку дня определяет организатор собрания и поменять ее никто не имеет права. Также закон гласит, что сам организатор может вносить изменения не позднее десяти дней до даты сбора.

Оповещать о проведение сборов необходимо за 10 дней до назначенного времени. Закон предусматривает следующие формы извещения:

  • при помощи заказного письма;
  • вывешивание объявления в подъезде;
  • путем сообщения каждому жильцу информации о собрании под роспись.

Объявление о проведение собрания владельцев помещения должно содержать следующую информацию:

  • кто именно созывает собрание;
  • в какой форме оно будет проводиться;
  • указывается дата, время и место, где оно будет проведено;
  • повестку дня. Здесь и можно написать, что на собрание необходимо выбрать УК;
  • указываться место, где можно будет ознакомиться с принятыми на нем решениями.

Результатом общего собрания должен стать протокол и выбор новой УК. Образец этого документа можно взять у компании, которая управляет или только собирается управлять домом. Копии протокола необходимо передать старой и новой УК.

Куда обращаться, если не получается своими силами избавиться от УК

Бывают случаи, когда владельцы жилья своими силами не могут избавиться от организации, которая управляет их домом.

При возникновении таких проблем лучше всего обращаться в общество, защищающее права потребителей и в Роспотребнадзор. Определенные из них специализируются по работе в области жилищно-коммунального хозяйства.

Также можно обращаться в частные фирмы, которые помогут провести собрание и подать иск в судебные органы.

Как грамотно произвести выбор УК?

Чтобы правильно выбрать УК владельцам жилья необходимо потребовать у организации следующую основную информацию:

  • какие у этой организации сроки существования, кто входит в состав ее учредителей, ознакомиться с уставом, штатным составом, узнать информацию об ее экономическом и финансовом состоянии;
  • узнать отзыв о ней;
  • какое количество домов она обслуживает;
  • имеет ли она лицензию на ведение этой деятельности;
  • наличие квалифицированных специалистов;
  • уточнить спектр оказываемых ею услуг;
  • какая стоимость предоставляемых услуг;
  • наличие материальной базы и пр.

Отбор производится путем сравнения всей полученной информации по вышеперечисленным критериям.

Конкурс для выбора УК

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может проводиться в нескольких случаях.

Один из них – если владельцы помещений не смогли самостоятельно сделать выбор на протяжении года, кто будет управлять их домом, то в этом случае органы местного самоуправления проводят открытый конкурс для того, чтобы сделать отбор УК. Для этих целей разработан специальный закон, который регулирует эту процедуру.

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может быть назначен представителями органов власти. Делается это в случае, если после окончания текущего договора, жильцы не знают с какой организацией им лучше заключить соглашение. Для этого представители органов государственной власти имеют право провести за месяц до окончания действия текущего договора собрание.

Если жильцы на этом сборе не примут решение о том, кто будет управлять их домом, то разрешается объявлять конкурс, где будет произведен отбор УК.

Конкурс, для того чтобы произвести отбор УК, проводится по следующим принципам:

  • отбор УК необходимо проводить честно и максимально прозрачно. Если будет обнаружено нарушение, необходимо жаловаться в ФАС;
  • конкурс, где производится отбор УК, которая будет осуществлять управление домом должен предусматривать одинаковые условия для организаций любой формы собственности;
  • конкурс предусматривает избрание лучшей организации, которая должна с максимальной эффективностью использовать материальные средства владельцев помещений для удобства проживания и обеспечения безопасной жизнедеятельности людей;
  • открытый конкурс, где будет произведен отбор УК, должен находиться в свободном доступе. Представители органов власти обязаны обеспечить полную прозрачность этого процесса;
  • конкурс, где будет произведен отбор УК, должен контролироваться специальной комиссией, которая обязана следить за самой процедурой проведения. Также она определяет победителя.

Источник: http://bytrf.ru/organizuemsya/kak-vybrat-upravlyayushchuyu-kompaniyu-dlya-mnogokvartirnogo-doma.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *