Как уменьшить кадастровую стоимость дома

Как самостоятельно снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровый паспорт – один из важнейших документов на собственность. Ведь в нем не только указывается базовая информация по недвижимости, но и её кадастровая стоимость – установленная государством цена. Эта цифра – один из главных параметров, участвующий в налогообложении, купле – продаже и иных операциях, связанных с деньгами.

В этой статье мы расскажем о том, как изменить кадастровую стоимость квартиры, дома или участка, а так же ответим на вопрос «Как уменьшить кадастровую стоимость в том случае, если в самом паспорте она указана верно?».

Когда нужно проводить изменения?

Для начала рассмотрим причины, по которым вообще проводится изменение кадастровой стоимости квартиры в большую или меньшую сторону. Они могут быть связаны как с личными интересами собственника имущества, так и с более простыми юридическими причинами:

  • Стоимость квартиры сильно завышена. Хоть это и полезно при купле – продаже, завышенная стоимость квартиры так же увеличивает и размер налогообложения, что не так выгодно для её владельца. В этом случае можно требовать уменьшения цены для подачи новых бумаг в налоговую;
  • Стоимость квартиры сильно занижена. Такой вариант благоприятен для тех, кто оплачивает налог, но он же создает определенные проблемы при продаже имущества. Во первых, сильно заниженная стоимость приведет к убыткам при передаче прав собственности, а во вторых, вы можете привлечь нежелательное внимание со стороны Росреестра и все той же налоговой, и вам же будут грозить штрафы за их неправомерное снижение;
  • Стоимость квартиры указана неверно. Порой из – за ошибки работников Росреестра или каких – либо сервисов и баз стоимость квартиры в кадастровом паспорте указывается абсолютно неверной. Такую ошибку надо срочно исправлять, проводя переоценку – ошибки в кадастровом паспорте могут создать проблемы при абсолютно любых юридических операциях с недвижимостью, так как кадастровая стоимость – один из важнейших показателей, имеющихся у недвижимости.

Как запросить проверку?

Сделать это достаточно просто. Вам потребуется следовать весьма простой инструкции:

  • Соберите необходимый пакет бумаг. В него входят: правоустанавливающие бумаги на недвижимость, технический паспорт, кадастровый паспорт с неверными сведениями, ваше удостоверение личности;
  • Обратитесь в отделение Росреестра, за которым закреплена недвижимость. Там вам потребуется запросить стандартную форму заявления на внесение изменений в кадастровый паспорт собственности;
  • Заполните заявление. Внесите в него все данные о собственности, а также укажите причину, по которой вам потребуется перепроверка. Затем оплатите пошлину и подайте заявление;
  • Дождитесь решения Росреестре, в назначенный день проведите проверку вместе с инженером. Получите от него все нужные вам бумаги или же закажите их после проведения всех необходимых процедур отдельно.

Как видите, изменение кадастровой стоимости – процесс достаточно простой. Но это в идеале – на практике порой приходится проводить её самостоятельно или даже через суд.

Проводим проверку самостоятельно

Проверка кадастровой стоимости хоть и является работой госслужб возможна и силами самого собственника жилплощади.

Для того, чтобы выполнить её, можно обратиться в специальное оценочное бюро имеющее все необходимые права и лицензии на проведение оценки недвижимости.

Сделать это достаточно просто – нужно будет только обратиться в одну из таких организаций, договориться о времени проверки, оплатить услуги. При себе нужно будет иметь только паспорт, документы на недвижимость и, при необходимости, правоустанавливающие бумаги.

В назначенный день к вам будет обязан явиться инженер, который проведет необходимые измерения, составит план и при этом укажет верную стоимость жилплощади.

После этого вам выдадут пакет бумаг, заверенный подписью специалиста и печатью оценочного бюро, который вы сможете использовать как документы, устанавливающие реальную кадастровую стоимость.

При этом изменения в кадастровом паспорте все равно нужно проводить, так как в государственных бумагах так же должна содержаться верная информация.

Что делать в случае отказа?

Все Наследникам — стандартный блок

Зачастую случается так, что Росреестр либо не признает за собой ошибки вовсе, либо отказывает заявителю в его просьбе о перепроверке, ссылаясь не недостаточно обоснованные причины или вовсе их не называя.

Если вы подали заявление и бумаги по всем правилам, И у вас действительно есть основания для снижения кадастровой стоимости, то такой отказ будет неправомерен, и вам придется бороться с несправедливостью. И сделать это можно с помощью суда.

Для того, чтобы принудить государственные службы к проведению проверки, вам потребуется сначала сообщить о нарушении ваших прав в суд. Сделать это можно с помощью искового заявления. В нем вам потребуется указать:

  • Наименование суда, в который подается ваше обращение, а так же сведения о вас как об истце и о Росреестре как ответчике;
  • Общее описание проблемы, причины отказа Росреестра и иные трудности, которые не дают вам провести переоценку собственности;
  • Ваши требования и их обоснования с точки зрения закона;
  • Перечень документов, которые будут использованы при подаче заявления в качестве доказательств;
  • Вашу роспись и дату подачи иска в суд.

После того, как вы закончите составлять иск, его потребуется правильно подать. Сделать это можно самостоятельно, лично обратившись в нужный вам суд, с помощью представителя, имеющего от вас доверенность, или через «Почту России», отправив заявление заказным письмом.

Как снизить цену?

Теперь ответим на вопрос «Как снизить кадастровую стоимость самостоятельно?». Такая операция нужна тем, кто не желает выплачивать налог или его размер кажется несправедливо завышенным.

Ответ на поставленный вопрос прост – чтобы снизить стоимость земли, дома или квартиры в кадастровом паспорте, уменьшите её фактическую стоимость.

Напомним, что на цену недвижимости в основном влияют:

  • Её адрес;
  • Площадь;
  • Дата постройки;
  • Физическое состояние и уровень износа;
  • Материалы, и которых постройка возведена;
  • Назначение постройки и возможность её использования для получения выгоды;
  • Наличие улучшений;
  • Роль для окружающей инфраструктуры.

Информация!

Некоторые из этих параметров никак не изменить, но большинство все же можно. Уменьшите площадь имущества, проведя перепланировку, снесите пристройки, замените некоторые элементы на более старые. Иными словами, ухудшите состояние недвижимости.

При этом такие работы так же окажутся весьма затратными, да и повторная оценка и заказ бумаг далеко не бесплатны.

Поэтому стоит подумать «А стоит ли проводить какие – либо действия для уменьшения кадастровой стоимости самостоятельно в том случае, если она измерена правильно?», так как сама эта операция крайне невыгодна.

Источник: http://VseNaslednikam.ru/kak-samostoyatelno-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

syntheticmessiah/Fotolia

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

  • правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
  • свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
  • справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
  • отчеты от независимых оценщиков;
  • отказ Росреестра;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости. Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление.

Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.

Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости.

По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости. Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке.

Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы. Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п.

1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости.

А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года.

Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_osporit_kadastrovuyu_stoimost_uchastka_i_doma/6229

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Для многих собственников недвижимости и земельных участков начало 2016 года оказалось не таким уж удачным: суммы, указанные в налоговых квитанциях в графе «имущественный налог», оказались выше обычных в 2-3 раза. А, например, в Приволжском федеральном округе нередки случаи роста налога в 20-30 раз. Можно ли с этим что-то сделать?

 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Что случилось?

А случилось вот что – изменился порядок расчёта налога на имущество (с 2014 г. – для собственников-юридических лиц (ст. 378.2 НК РФ), а с 2015 г. – и для граждан). Перемены коснулись базы для оценки имущества, в той части, где инвентаризационная стоимость была изменена на кадастровую.

Инвентаризационная стоимость – это, по сути, себестоимость недвижимости, то есть затраты на возведение объекта, включая оплату рабочей силы, стоимость материалов и прочее. Такой подход не учитывает многих важных нюансов, например, территориального расположения объекта, ввиду чего его стоимость оказывалась в десятки, а то и в сотни раз ниже рыночной.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта, определённая независимыми оценщиками в ходе государственной кадастровой оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Иными словами, точного определения кадастровой стоимости в законах нет, есть лишь понимание, что она близка к рыночной стоимости объектов, допустим, в центре города, а в спальных районах может рыночную стоимость многократно превышать.

Особое внимание стоит уделить термину «массовая оценка», которая подразумевает «оценку схожих элементов». Например, в определенном районе за эталон берётся тот или иной участок под многоквартирным домом, по которому рассчитывается оценочная формула.

А в дальнейшем оценщики, чтобы не обходить каждый дом, считают, что все остальные участки земли под многоквартирными домами стоят примерно столько же. Аналогично считаются земли под бизнес-центрами, частными домами, сами дома, автостоянки, салоны, магазины и т.д.

Иными словами, оценка проведена без учета особенностей конкретного объекта, и именно благодаря этому кадастровую стоимость можно пересчитать.

Важно! Расчёт кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, арендную плату, налога на недвижимость (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, НДФЛ при продаже недвижимого имущества по цене менее 70% кадастровой стоимости), а также на выкупную цену земельного участка.

Как оценивают

У массовой оценки недвижимости есть несколько общих критериев, учитываемых при расчёте кадастровой стоимости.

Если речь о квартире, то, в первую очередь, оценщики смотрят на год постройки здания, его расположение (центр или окраина), площадь квартиры, стоимость земли под многоквартирным домом, а затем сравнивают с рыночной стоимостью аналогичного объекта.

Интересно, но благодаря тому, что важнейшим критерием является год постройки, дома в исторической части города (даже если она в самом центре) будут оцениваться по очень низкой цене.

Несколько другая ситуация с земельными участками.

Здесь, в первую очередь, оценщики смотрят на вид разрешённого использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Помимо этого, при расчёте кадастровой стоимости земли учитывают её площадь, наличие коммуникаций и дороги, месторасположение и рыночную цену земельных участков в заданном районе.

Важно! Председатель Коллегии адвокатов Кемеровской области Дмитрий Малинин в одной из своих статей рассказывает, что благодаря изменению вида разрешенного пользования земельного участка в Кемерово с земель промышленности на земли под объектами сельского хозяйства стоимость 1 кв.м. земельного участка изменилась с 6500 рублей на 66 копеек. Но надо также учесть: если на один участок имеется несколько разрешённых видов, то учитываться будет тот, что оценивается выше.

За счет чего можно снизить кадастровую стоимость?

На данный момент существует два законных механизма по снижению кадастровой стоимости недвижимости (№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  1. Перерасчёт после обращения в территориальную комиссию Росреестра (заявление о пересмотре, документы на право собственности или аренду);
  2. Через судебный иск к Росреестру и организации, проводившей оценку недвижимости (кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, справку от независимых экспертов о том, что предыдущая оценка была произведена неверно, заключение эксперта о рыночной стоимости жилья). Юрлица – в Арбитражный суд, физлица – в суд общей юрисдикции.

Важно! Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трёх месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав.

Право на оспаривание имеют как физические, так и юридические лица, чьи права оказались затронуты в результате неправильного расчёта кадастровой стоимости — собственники, арендаторы или лица, заинтересованные в выкупе недвижимости.

Юрист Службы правовой поддержки Александр Чаплыгин рассказал Knowrealty, что попытки оспорить сам нормативный акт (распоряжение о массовой оценке), установивший непомерно высокую кадастровую стоимость земельного участка, сегодня представляется неэффективным в силу крайне сжатых сроков оспаривания (которые, кстати, уже давно пропущены).

«Что касается судебного направления снижения стоимости, то оно оказалось достаточно неопределённым.

Дело в том, что ранее эту категорию дел рассматривал арбитражный суд, который «набил руку» на подобного рода делах и сформировал определённую практику разрешения, но затем эти дела передали в компетенцию областных судов субъектов РФ, которые демонстрируют совсем иной подход к разрешению дел, порой ставя своими выводами истцов в тупик. Более того, зачастую даже при выигрыше дела суды заявляют о невозможности возложить на ответчика судебные расходы, в том числе на проведение экспертизы. Иными словами, все расходы ложатся целиком на заявителя, что необходимо заранее учитывать при формировании бюджета судебного участия. Именно поэтому при оспаривании необходимо уделять самое пристальное внимание правильному выбору ответчиков, их полномочиям, а также датам проведения независимой оценки», — подчеркнул эксперт.

Можно с большой долей вероятности утверждать, что найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости весьма затруднительно, если вообще возможно.

Но при массовой оценке считают иначе, поэтому при расчёте кадастровой стоимости могут быть включены либо неправильные данные о недвижимости (опечатки, ошибки в размерах, типе дома и т.д.), либо несоответствие между кадастровой и рыночной стоимостью – об этом говорится в ст. 24.

19 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (к примеру, был тихий коттеджный посёлок, но рядом стали строить аэропорт или обнаружили газовую полость прямо под домами, и цены резко обвалились).

Далее при оценке считается, что, если у вас есть земля или коммерческая недвижимость на ней, то она обязательно приносит доход.

Однако если удастся доказать, что из 100 офисов сдается только 30, центральный вход находится во дворе, а налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия, то это может оказаться хорошим подспорьем для вынесения положительного решения о переоценке.

Старые договоры аренды под угрозой

Для многих предпринимателей и арендаторов это может показаться удивительным, но после массовых переоценок «старые» договоры аренды (заключенные в 2000-х годах или ранее) с конкретной арендной платой неожиданно оказались также пересчитаны, и теперь предприниматели вынуждены платить в 10-30 раз больше. Сегодня для предпринимателей цифры, указанные в старом договоре, перестали быть панацеей от неожиданных расходов, а учитывая, что многие не знают о новом порядке расчёта и размере платы за недвижимость, то предприятия попадают в многомиллионные долговые ямы (по статистике, в арбитражный суд поступает 10-15 исков в неделю на взыскание арендной платы). Более того, взыскание таких долгов устроено таким образом, что о перерасчёте арендной стоимости соответствующие органы сообщат вам не сразу, а лишь спустя пару лет, когда набежит значительная сумма.

Юрист Александр Чаплыгин подчеркнул: исходя из его практики оспаривания кадастровой стоимости, около 80% обратившихся не могли поверить, что они должны платить больше, чем это указано в «старых» договорах аренды, и считали, что в расчётах допущена какая-то ошибка.

Всё это неудивительно, ведь даже юристы не всегда успевают отслеживать изменения российского законодательства.

«Как бы то ни было, тактика «меня это не коснётся» может быть крайне опасна для вашего бизнеса, а возможности снижения кадастровой стоимости также ограничены временем, поэтому не следует откладывать данный вопрос до судебных исков с пенями и штрафами», — заключил эксперт.

Андрей Шенин

10.05.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Истории, которыми хочется поделиться

В три, пять, а где-то и в десять раз может вырасти налог на недвижимость.

Увеличиваться цифры в квитанции будут постепенно, по 20% в год, и к 2020 году мы уже полностью перейдем на налоги по кадастровой стоимости жилья.

С новым принципом налогообложения уже ничего не поделать, а вот с суммой, которую установил оценщик можно поспорить, чтобы уменьшить налог. Телеканал «360» дает подробную инструкцию, куда для этого обращаться.

Ставки и льготы

Кадастровая стоимость — это база, по которой теперь считается годовой налог на вашу квартиру. Она максимально приближена к рыночной стоимости жилья.

Для расчета налога существует три вида ставок:

  • 0,1% — для жилья дешевле 10 миллионов руб.;
  • 0,15% — для недвижимости стоимостью 10−20 миллионов руб.;
  • 0,2% — для недвижимости, дороже 20 миллионов руб.

Налогом не облагаются 20 квадратных метров для квартиры, 10 квадратных метров — для комнаты, 50 квадратных метров — для дома.

Примеры расчетов

Двухкомнатная квартира в Королеве. Кадастровая стоимость — 3,1 миллиона рублей. Сейчас за такую квартиру в год владельцы платят чуть больше 300 рублей, через четыре года — цена вырастит до 1700 рублей.

Значительно выше цены в Москве. Квартира в центре. Площадь 30 квадратов. По кадастровой оценке стоит 9,5 миллиона рублей. К 2020 году хозяин этого жилья будет платить 3100 рублей, против сегодняшних 600 рублей. То есть в пять раз больше.

Необъективная оценка

Кажется, не так уж и много для обладателя квартиры в центре. Но если заглянуть за технические характеристики, становится ясно, что кадастровая оценка не всегда объективна.

Для оценщика не столько важно состояние вашей квартиры, сколько ее площадь и расположение.

То есть жилье с отклеивающимися обоями и текущими кранами будет иметь почти такую же кадастровую стоимость, как соседняя квартира с отличным ремонтом и хороошей сантехникой.

Бывает и такое, что некоторые важные характеристики просто не учтены в оценке. Например, дом новый, поэтому стоить квартира в нем будет дороже, но то, что он находится в промышленной зоне, во дворе нет детской площадки и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров — указать забыли. В подобных случаях и стоит оспаривать кадастровую стоимость жилья

Где оспорить кадастровую стоимость квартиру

Сделать это можно на сайте Росреестра, для этого нужно ввести свой адрес. А также на сайте ФНС, если знаете кадастровой номер квартиры. Но, чтобы оспорить стоимость, нам понадобится официальный документ — кадастровый паспорт или выписка. Госпошлина — 200 рублей. Можно заказать онлайн на сайте Росреестра, а также получить, придя в региональное отделение или в кадастровую палату лично.

Досудебные разбирательства

Эти бумаги понадобятся вам, когда будете обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах государственной кадастровой стоимости. Подавать документы нужно через региональное управление Росреестра.

Так же понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Цена услуги — от четырех до 20 тысяч рублей в зависимости от типа жилья.

Через семь дней вам сообщат, когда будет собрана комиссия по вашему вопросу.

Список документов:

  • Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки;
  • Заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ;
  • Справка об оспариваемой кадастровой стоимости;
  • Нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).

Судебные разбирательства

Если ее решение вас не устроит, идем — в суд. В этом случае вы — истец, а ответчик — кадастровая палата региона. В среднем суд может рассматривать подобное дело 1−2 месяца. Без профессиональных юристов вам не обойтись, так что плюсуйте к услугам оценщика еще составление иска — около четырех тысяч рублей и представительство в суде — еще 10−20 тысяч рублей.

Список документов:

  • копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
  • отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
  • копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
  • копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
  • квитанцию об оплате госпошлины в 200 рублей.

Источник: https://360tv.ru/news/tekst/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry-umenshaem-nalog-na-nedvizhimost-65815/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Начиная с середины 2014 г. ко мне за советом стали обращаться люди, недовольные слишком высокой кадастровой стоимостью их земельных участков и, следовательно, суммой земельного налога. Они хотели бы изменить кадастровую стоимость, по которой теперь рассчитывается и налог на имущество граждан.

Однако целесообразно ли добиваться изменения кадастровой стоимости – большой вопрос.

Давайте обратимся к размеру налога. Сейчас в большинстве случаев в столичном регионе он рассчитывается так: 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка и 0,1–0,3% от стоимости квартиры (не дороже 300 млн руб.).

Если вы думаете, что кадастровая стоимость ваших земель или недвижимости сильно завышена относительно рыночной цены, это надо проверить. Для этого получаете в Федеральной кадастровой палате (официальное название очень длинное) справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости и кадастровый паспорт.

У профессионального оценщика заказываете отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с положительным заключением саморегулируемой организации (СРО, в которой состоит оценщик) о соответствии вышеуказанного отчета действующему законодательству РФ. Только так можно понять, вы были правы или нет.

Только если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%, есть основания идти в суд.

Заявление в суд подаете по правилам Кодекса административного судопроизводства в РФ. Ответчиком надо указать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Ведь именно эта организация ответственна за изменения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Приложите к заявлению отчет оценщика и заключение СРО – без них у суда не будет оснований устанавливать кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости.

Замечу, что наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя. Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.

Если из отчета оценщика следует, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой более чем на 30%, будьте готовы к проведению судебной экспертизы по определению рыночной цены. Лучше заранее определить круг независимых оценочных компаний, которые вы предложите для этих целей в рамках судебного разбирательства.

Если суд согласится с вашими доводами и экспертными оценками, то платить уменьшенную сумму налога вы сможете уже за тот год, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и в последующие периоды.

Важно принять во внимание расходы, которые вы должны будете понести. Пошлина за получение справки и кадастрового паспорта – 600 руб., стоимость услуг оценщика – 80 000 руб., заключения СРО – около 20 000 руб., судебной экспертизы – 80 000 руб., услуг юриста – не меньше 70 000 руб.

, госпошлина при обращении в суд – 6000 руб., плюс транспортные расходы (не меньше 400 руб.). Таким образом ваши затраты составят не менее 257 000 руб. Конечно, суд может возложить на ответчика расходы на ведение дела, однако сначала эти деньги вы потратите из собственного кармана.

К тому же суд редко взыскивает расходы на юристов в полном объеме.

Получается, снижать кадастровую стоимость квартиры или земли через суд имеет смысл, если она приближается к 50 млн руб. и вы полагаете, что она завышена в 2 раза и более. В этом случае затраты на ведение судебного процесса смогут окупиться за несколько лет экономии налогового платежа. Но, может быть, вы считаете по-другому?

Мнения экспертов банков и инвесткомпаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/06/17/645722-kak-snizit-kadastrovuyu-nedvizhimosti

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена?

В 2015 году собственникам стало известно, что их жилплощадь, кроме рыночной стоимости, ещё имеет и кадастровую. С этого момента она очень всех волнует в связи с тем, что основу налога на имущество составляют сведения кадастра.

То есть налог на имущество граждан привязывается к стоимости квартиры, указанной в данных кадастра. На переход к новому способу налогообложения отведено пять лет. Рассмотрим как в 2018 году можно оспорить кадастровую стоимость квартиры, куда обратиться и какие документы предоставить.

Что такое кадастровая стоимость?

Независимые оценщики рассчитывают кадастровую стоимость квартиры при проведении государственной кадастровой оценки. Она зависит от нескольких критериев:

  • местоположения квартиры;
  • года постройки;
  • общей площади недвижимости;
  • материала строения.

Стоимость устанавливается приблизительная, она может падать до половины реальной стоимости жилища.

Переход к новому принципу вычисления налога на недвижимые объекты займёт пятилетний период. Каждый год его сумма будет повышаться примерно на двадцать процентов.

К 2020 году процесс завершится и большинство жителей страны ощутят в несколько раз возросший налог, а владельцы дорогого жилья большой площади будут платить его в размере нескольких десятков тысяч рублей.

Переоценить жилую площадь допускается только по истечении трёх лет и не реже одного раза за пять лет. С 2012 года кадастровая стоимость квартиры почти приравнялась к продажной, став ниже неё примерно на двадцать процентов.

Именно от этого сейчас зависит размер налога на жилье. Получив завышенную сумму в квитанциях, многие собственники уже занялись её оспариванием, для того чтобы снизить начисления.

Специалисты считают, что через несколько лет судебные инстанции и органы Росреестра будут завалены заявлениями с требованием уменьшить кадастровую стоимость недвижимости.

Как оспорить и снизить кадастровую стоимость квартиры?

На сегодняшний момент многие владельцы квартир недовольны столь большими суммами налога на имущество и желают снизить кадастровую стоимость квартир, что в итоге приведёт и к уменьшению выплат. Суды общей юрисдикции рассматривают большое количество исковых заявлений о случаях неправильной оценки недвижимости.

При оспаривании данных кадастра, допущенная при оценке ошибка будет исправлена, при этом значительно снизится размер налоговых начислений. О такой возможности знают далеко не все граждане, проживающие в квартирах. Многие предпочитают не обращаться в суд из-за неверного мнения о невозможности исправить кадастровую ошибку.

Оспаривание кадастровой стоимости необходимо в том случае, если налицо фактическая ошибка оценщика, повлёкшая за собой повышение стоимости квартиры в указанной системе данных. При этом потребуется приложить некоторые усилия, чтобы доказать неправильную информацию в данных Росреестра. Затевать процесс рекомендуется при твёрдой уверенности в наличии ошибки.

Если размер кадастровой стоимости, содержащейся в Росреестре, значительно превышает реальную рыночную стоимость квартиры, вероятность выигрышного решения суда более чем вероятна.

В любом случае при наличии мнения или сведений об ошибке в стоимости, нужно не тянуть с оспариванием, чтобы уменьшить кадастровую стоимость жилья.

В настоящий момент собственники недвижимости располагают двумя законными путями для оспаривания указанной проблемы.

  1. Обратиться в территориальное подразделение Росреестра, где написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости. Кроме заявления, собственнику квартиры необходимо предоставить кадастровый паспорт жилья, отчёт о рыночной стоимости и документы, удостоверяющие личность заявителя.
  2. Написать исковое заявление в суд, расположенный по месту нахождения недвижимости, в отношении которой предстоит спор. Документы предоставляются аналогичные тем, что и в Росреестр. Дополнительно ещё нужно приложить копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Перечень документов может быть дополнен, если суду понадобятся уточнения.

Как показывает практика, при обращении в Росреестр, данный вопрос можно решается быстрее. Срок рассмотрения заявления в указанной организации составляет один месяц. Государственная пошлина при этом не уплачивается, в отличие от судебного оспаривания.

Решение двух компетентных органов зависит от заключения по факту фактической стоимости «крыши на головой», от корректности указанных там сведений. Если она больше кадастровой, то обращение в инстанции завершится принятием положительного для заявителя решения.

Ошибочно полагать, что суммы, указанной при сделке купли-продажи оспариваемого жилья, будет достаточно, что бы откорректировать кадастровые сведения. Законодательством предусмотрено проведение именно экспертной оценки стоимости недвижимого объекта независимыми оценщиками.

Делается это в связи с тем, что при сделках купли-продажи его стоимость может быть занижена или, наоборот, увеличена. В целях возврата более весомой суммы подоходного сбора или неуплаты его же впоследствии.

Поэтому при таких сделках рыночная стоимость не всегда правильно указывается. Отсюда следует, что и договор не является основанием для рассмотрения его в уполномоченных инстанциях.

Специалисты данной отрасли рекомендуют ускорить решение вопроса о снижении кадастровой стоимости объекта. При существенном завышении суммы и налог будет значительно увеличен, а пересчитать его не удастся.

Если успеть снизить кадастровую стоимость жилища в первом полугодии, то к уплате уже будет адекватная сумма. Также кадастровая стоимость может быть снижена не в произвольном порядке, а на средний рыночный уровень.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-kvartiry.html

Как уменьшить кадастровую стоимость

Желание снизить кадастровую стоимость уже довольно долго тревожит некоторых владельцев земельных участков. С недавних пор найдено решение столь назойливой проблемы.

Уменьшить кадастровую стоимость возможно при помощи расчета реальной рыночной стоимости в качестве кадастровой и оспаривания в суде текущей. Но на деле не все так легко, как на словах.

Необходимо иметь представление о том, в каких случаях данный вариант реален, что для этого стоит сделать.

1

Необходимость уменьшения кадастровой стоимости появляется лишь в некоторых отдельных случаях. К числу таковых относятся: завышенный показатель (ранее в процессе гос. оценки), смена категории (к примеру, с сельского хозяйства на промышленные), изменение назначения (с категории сельскохозяйственной на дачное поселение и т.д.), смена предполагаемого назначения участка.

Бланк кадастрового паспорта можно скачать у нас.

Образец заполнения бланка кадастрового паспорта посмотрите на нашем сайте.

2

Право на уменьшение кадастровой стоимости участка имеют лишь определенные лица. Владелец территории может обратиться в суд для дальнейшего удовлетворения иска, так как завышенная стоимость нарушает его права налогоплательщика принудительной переплатой налога. Арендатор также может оспаривать кадастровую стоимость, если она выступает в качестве базы для просчета арендной платы.

3

Существует несколько способов решения нелегкой задачи. К примеру, имея на руках действующее заключение независимого эксперта, можно обратиться в комиссию для пересмотра такой стоимости. Также можно посетить арбитражный суд, зарегистрировав предварительно ИП. На данный момент — это самый благоприятный вариант. Для физических лиц есть третий вариант — суд общей юрисдикции по месту расположения земельного участка.

4

Трудоемкий и длительный процесс, как правило, происходит в несколько этапов. В начале желательно сделать анализ возможности понижения. Воспользовавшись услугами частной компании или государственного лица и предоставив минимальную обязательную информацию об участке, вы узнаете, насколько уменьшение стоимости возможно вообще и каким образом лучше достичь положительного результата. Далее производится оценка рыночной стоимости сертифицированным экспертом. Она является основой для решения суда, поэтому данный этап считается ключевым. Не лишним было бы узнать об оценке рыночной стоимости максимум информации, дабы иметь представление о положении вещей.

5

Следующим шагом является визит в территориальную комиссию. Но лишь в том разе, когда расхождение в показателях рыночной и кадастровой стоимости составляет более чем 30%. Также можно обратиться в суд по месту расположения земельного участка. В некоторых случаях есть необходимость проведения экспертизы имеющегося отчета про оценку рыночной стоимости. Она может пригодиться в судебном процессе. Пример такого отчета вы можете просмотреть заранее.

Отчет_об_оценке_рыночной_стоимости качайте здесь.

6

Последний важный этап — вступление судебного решения в силу. Никаких более действий предпринимать не придется. Решение суда будет своеобразным сигналом органам власти и налоговым инспекторам для совершения перерасчета земельного налога . В большинстве случаев вся процедура занимает порядка 2 месяцев. При условии использования услуг частных кантор срок сокращается, но стоимость повышается значительно.

С момента внесения последних изменений в Закон об оценочной деятельности на территории РФ появился отличный шанс уменьшения кадастровой стоимости для многих землевладельцев. Если грамотно подойти к вопросу и точно исполнять все указания судебных органов, положительный результат не заставит долго себя ждать.

Источник: http://SovetClub.ru/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost

Кадастровая стоимость квартиры: как ее оспорить?

Изменение расчета налога на имущество с начала 2015 года по его кадастровой, а не по инвентаризационной, как ранее, стоимости привело многих собственников квартир, домов, дачных участков, гаражей и т.д. к необходимости добиваться пересмотра этого расчета.

Дело в том, что при применении максимальной ставки налоговые платежи для некоторых категорий населения могут вырасти в 20 раз, а местным властям выгодно вести расчет налога на имущество именно по максимуму.

В результате уже сейчас в Росреестре уже имеются тысячи заявлений от граждан с просьбой пересмотра кадастровой стоимости. А о важности этого вопроса говорилось на протестных акциях москвичей, связанных с программой реновации жилья.

Хотя формулу расчета и определяли с тем учетом, чтобы не вызывать излишне негативной реакции общества, тем не менее, не удалось избежать увеличения налоговой нагрузки на многих малоимущих граждан. Например, пожилых москвичей, чьи квартиры, полученные еще в советские годы, находятся в престижном районе столицы.

Они просто будут не в состоянии оплачивать такой налог. Изменения коснутся и владельцев недостроенных, но уже зарегистрированных домов в Подмосковье, расположенных на больших участках земли. Сложности могут возникнуть и у граждан, решивших вложиться в новые квартиры без отделки.

Раньше при инвентаризационной оценке недвижимого имущества принимались во внимание себестоимость материалов и износ объекта, что в целом позволяло оценивать объект по стоимости, далекой от реальной. Сейчас же берется в расчет большее количество параметров оценки.

В частности, учитывается расположение объекта (в том числе и расстояние до центра населенного пункта). А также площадь, год постройки, материалы, используемые при строительстве объекта, расстояние до железнодорожного вокзала, наличие развитой инфраструктуры рядом с объектом и другие важные факторы.

Благодаря этому кадастровая стоимость квартиры максимально приблизилась к рыночной.

Правила предусматривают проведение кадастровой оценки не чаще раза в три года, но и не реже раза в пять лет.

Ставка налога на имущество для московской квартиры стоимостью до 10 млн рублей теперь составляет 0,1%, если имущество оценивается в 10-20 млн рублей, то ставка увеличивается до 0,15%, при расчете налога на имущество стоимостью 20-50 млн рублей берется ставка 0,2%, и максимальная ставка 0,3% используется для имущества стоимостью 50-300 млн рублей. Москвичи могут воспользоваться налоговым вычетом в размере кадастровой стоимости. Так, для комнат он составляет 10 кв.м, для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м. В переходный период ставка налога будет повышаться на 20%, и полного размера она достигнет к 2020 году. Именно тогда собственники жилья начнут платить уже полную сумму налога.

Предвидя возможные последствия ввода нового расчета налога на имущества, которые могут проявляться в несправедливой оценке стоимости жилья, Росреестр создал специальную интернет-площадку, на которой собственники жилья могут получить справочные сведения о кадастровой стоимости объекта. Для этого в «личном кабинете» на информационном ресурсе Росреестра надо ввести адрес своего недвижимого имущества, и все данные об этом объекте появятся на странице. На том же сайте можно найти информацию, согласно которой, в случае несогласия с оценкой, можно оспорить ее в суде, или посредством специальных комиссий по оспариванию, в которые нужно обратиться в управлениях Росреестра по всей России. Есть возможность получить бесплатно и кадастровую справку. Для этого надо обратиться в филиал Росреестра в своем населенном пункте.

Как и где оспаривать кадастровую оценку?

Законодательство предусматривает вероятность пересмотра кадастровой оценки в случаях, если при ее расчете использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости, а также при установлении в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Стоит учесть, что утвержденная кадастровая стоимость действует от двух до пяти лет. Оспаривать ее имеет смысл, если это принесет существенное снижение налоговых расходов. Учитывать изменение кадастровой стоимости будут начиная с года подачи заявления о ее пересмотре.

Поэтому и подавать заявление об этом нужно сразу после утверждения кадастровой стоимости, которую нужно изменить.

Итак, рассмотрим два способа опротестования кадастровой оценки. Первый – и наиболее часто используемый – способ решения данного вопроса через суд. Данный способ требует больших усилий и материальных затрат.

Кроме того, судебные тяжбы занимают довольно длительное время, приносят психологический дискомфорт и в результате отбивают у многих собственников жилья желание заниматься этим вопросом.

И даже если принимается положительное решение по вопросу заявителя, суд может уменьшить заявленные им расходы, например, на оплату юриста, или возложить на истца стоимость судебной экспертизы, а в результате не все расходы заявителя реально будут возмещены.

Меньших усилий требует второй способ, когда оспаривание кадастровой оценки происходит через специальные комиссии, созданные при Росреестре. На рассмотрение обращения по данному вопросу специалистам ведомства отводится один месяц. Собственники жилья могут оспорить стоимость «по недостоверности» и «на основании отчета».

К специальному заявлению для пересмотра кадастровой стоимости прикладываются также: кадастровая справка о стоимости объекта, где указаны сведения о результатах, подлежащих оспариванию; нотариально заверенная копия документа, который подтверждает право на объект; экспертное заключение оценщиков.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости, то к заявлению прикладывается также отчет об этом в электронном виде и в бумажном варианте.

При обращении в комиссию потребуется оплатить услуги оценщиков и нотариуса, при этом результаты оспаривать получается без особых сложностей. Оценщики, которые уже давно работают в сфере недвижимости, составляют свои отчеты грамотно, их деятельность регулируется ст. 24 ч.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ».

А уже в случае отрицательного заключения комиссии ее решение уже можно оспорить и в суде, если собственник по-прежнему считает расчет кадастровой стоимости несправедливым.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости, находящейся в долевой собственности?

Поскольку каждый собственник уплачивает налоги самостоятельно, то и оспаривать кадастровую стоимость своего имущества он может без участия и согласия других собственников жилья.

Кадастровая стоимость будет пересматриваться для объекта  недвижимости в целом.

Несогласие других собственников объекта недвижимости может приниматься судом в расчет, но не является основанием для отказа в пересмотре.

Будут ли в будущем какие-то изменения в правилах оценки?

Из интервью заместителя руководителя Росреестра М. Смирнова журналу «Огонек» стало известно, что правила оценки будут изменяться и далее.

Уже в январе 2017 года запущено реформирование, согласно которому к 2020 году в каждом субъекте России будут открываться госучреждения, которые будут непосредственно заниматься кадастровой оценкой недвижимости по единой методике. Эти учреждения будут подчиняться местным властям, а Росреестр будет осуществлять только надзорные функции.

Кроме того, эта реформа приведет к введению персональной ответственности должностных лиц. Гражданин, который считает расчет кадастровой оценки несправедливым, может обратиться в то же самое учреждение, которое и производило ему этот расчет.

Реформа подразумевает и внедрение инновационных технических средств для определения параметров объекта недвижимости без обязательного присутствия его владельца. Так, прогрессивный способ использования дронов очень удобен, например, при дистанционном обследовании земельных участков. В Татарстане и в Тульской области дроны уже применялись.

По новостям кадастра:

Кадастровую оценку передали государству

Источник: http://www.ab-realty.ru/info/snizit-kadastrovuju-stoimost-kvartiry.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *