Возможен ли обмен квартирами без купли продажи

Содержание

Можно ли осуществить обмен недвижимости без оформления купли продажи

Возможен ли обмен квартирами без купли продажи

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий.

И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего. Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется.

Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным. Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня.


Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную. Московская реновация теперь движется в этом же направлении.

Важно

Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика. Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты».
Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Документы, необходимые при обмене квартиры Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц: Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака.

Обмен квартирами

Внимание

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Соответственно, найти тот вариант жилья, который отвечал бы всем запросам членов семьи, намного сложнее, кроме этого, риск проблем с титулом квартиры остаётся открытым.

СПРАВКА: Проблема с титулом чаще всего проявляет себя через «белые пятна» истории квартиры, когда выявляются третьи лица, притязающие на право пользования жильём.

Через куплю-продажу Особенностью такого варианта сделки выступает многообразие форм выбора объектов, при сохранении тех имущественных гарантий, которые даёт мена. Это безусловный плюс.

Так как здесь вступает в силу купля продажа, посредством чего происходит фактическая смена жилья, то к негативным моментам могут относиться как повышенные риски недобросовестности одного из контрагентов, так и другие факторы.

Обмен жильем между родственниками: как потратить меньше?

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи.
В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами.

Как происходит обмен квартир

Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка). Одно из самых важных обстоятельств — увязка по времени всех ступеней сделки, которую нужно подготовить так, чтобы ни на одном из её этапов не возникло проволочки.

Также ключевым моментом является и проведение расчётов. Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

  • Правоустанавливающий документ, доказывающий право собственности: ранее заключённый имущественный договор, свидетельство о наследовании, договор приватизации и т.п.
  • Выписка и ЕГРН.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом.
  • Выписка из поквартирной книги – следует запрашивать расширенную или архивную выписку.
  • Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.
  • Справки и копии лицевых счетов из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.
  • Куда обращаться? Если процедура обмена началась с договора, заключённого с риэлтором или с компанией по работе с недвижимостью, то дополнительно обращаться никуда не требуется – имущественная сделка будет проводиться согласно договору услуг.

Обмен жилья: как это происходит?

Куплена на материнский капитал Если при покупке квартиры в неё вкладывались средства сертификата «Материнский капитал», то обмен возможен, но потребуется соблюдать установленные для таких случаев условия.

  • Во-первых, обмен должен совершаться в интересах детей, которые должны получить при обмене те или иные преимущества. Как минимум, их интересы не должны быть в чём-либо ущемлены. Для надзора за исполнением данного условия привлекаются органы опеки и попечительства. Собственник объекта, приобретённого за счёт привлечения СМК, обязан получить в органах опеки разрешение, которое выдаётся на основании заявления и документального обоснования перспектив улучшения условий проживания. Кроме того, что полученное от органов опеки согласие требуется приложить к пакету документации, оформление процедуры проходит в стандартном режиме, но обязательно удостоверяется нотариусом.

Здесь не возникает каких-либо сложностей, связанных с взаиморасчётами сторон, риски при передаче денег и объектов практически сведены к нулю. Естественно, что данные обстоятельства относятся к положительным сторонам.

Однако невозможно избежать и минусов, которые кроются в сложности выбора подходящего объекта для сделки. Из-за простоты продаж недвижимости, немногие стремятся и узнают возможно ли устроить обмен без купли продажи. Статья 567 ГК РФ.

Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей. Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё.

Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд. Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается.

Варианты проведения обмена недвижимости Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/mozhno-li-osushhestvit-obmen-nedvizhimosti-bez-oformleniya-kupli-prodazhi-2/

Можно ли осуществить обмен недвижимости без оформления купли продажи

Возможен ли обмен квартирами без купли продажи

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки. Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Читайте также  Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры. И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой).

Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком. Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи.

Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден.

Как обменять квартиру

Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам. Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры.

Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены. Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-84-29. Это быстро и бесплатно! Виды обмена Современное гражданское и жилищное законодательство предусматривает выбор вариантов обмена исходя из сложившейся ситуации, или из предпочтений сторон сделки среди них можно выделить нижеследующие:

  1. Прямой обмен, предусматривающий заключение договора мены.
  2. Альтернативный обмен, основанный на одновременно оформляющихся договорах купли продажи.

В свою очередь, процедура обмена подразделяется на виды:

  • равноценный (без доплаты);
  • с доплатой, предоставляемой одной из сторон сделки.

Прямой Регулируется нормами статьи 567 ГК РФ.

Особенностью оформления договора мены является то, что стороны гарантированно переезжают на жилплощадь контрагента по завершении сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты».
Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Обмен квартирами

Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение.

Обмен жильем между родственниками: как потратить меньше?

Цели и средства Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки: Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»; В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания.

Как происходит обмен квартир

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала» При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста. Обмен ипотечного жилья Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Основные этапы Алгоритм проведения обмена следующий:

  1. Обращение в риэлтерскую компанию для поиска объекта на обмен, или самостоятельный поиск через соответствующие сайты.
  2. Подготовка документации на жильё, требующаяся при обмене.
  3. По мере поступления предложений от потенциальных участников сделки, проведение просмотров по предложениям, выбор из их числа наиболее подходящего объекта.
  4. Проверка правоспособности помещения и его правообладателей, затребование архивной выписки из поквартирной книги для изучения титула объекта. Взаимное предоставление своей документации для подтверждения юридической чистоты сделки со своей стороны.
  5. Устное обсуждение особенностей сделки, предварительные наброски по договору мены.

Обмен жилья: как это происходит?

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям. Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта.

Внимание Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.
Важно Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем. Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Источник: http://finans-konsalt.ru/mozhno-li-osushhestvit-obmen-nedvizhimosti-bez-oformleniya-kupli-prodazhi/

Как правильно обменять квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов.

Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи.

Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены.

Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств.

Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности.

Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Источник: http://www.Best-Realty.ru/about/advices/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru/

Лучше оформить обмен недвижимости или куплю продажу

Что нужно В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.).

Читайте также  Последовательность ремонта квартиры своими руками

Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно.

В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ). Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными. Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

Внимание

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д.

Важно

Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы.

В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

  1. Особенности сделки;
  2. Пакет документов;
  3. Налогообложение при обмене квартирами.

Особенности сделки Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи.

Но конечно существуют и некоторые особенности. Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты).

Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной.

Это будет типичная купля-продажа.

Что проще обмен квартир или купля-продажа?

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов.

Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог.

В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.
Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Как обменять квартиру

Хотя в языке данные слова многим представляются синонимами, но в юридической практике мена – это взаимная передача прав собственности, она касается только приватизированных или купленных квартир (домов, участков).

А обмен недвижимости осуществляется только при операциях с квартирами, в которых граждане проживают по договору социального найма. Два в одномПо сути, мена равна двум договорам купли-продажи, где каждый участник сделки является и покупателем и продавцом.

Условия мены регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 31). Договор мены – это разновидность гражданско-правового договора, при котором одна сторона берет на себя обязательство передать другой некое имущество и получить с нее нечто равное по стоимости.

Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру.

Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале). Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб.

Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб.

– и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше. Не без этого Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы.

Договора мены при операциях с недвижимостью довольно редки.

Это связано с достаточным числом предложений на рынке жилья, которое может удовлетворить запросы любого покупателя.

Кроме того, реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: непросто найти человека, который хотел бы переехать именно в эту квартиру, продавая при этом свое жилье, которое подойдет другому участнику договора мены.

Поэтому на практике такие обмены осуществляются через цепочку сделок купли-продажи — так называемые традиционные сделки с недвижимостью. Договор мены удобнее Однако в тех случаях, когда договор мены удается использовать, он бывает предпочтительнее договоров купли-продажи.

Во-первых, он обходится дешевле, поскольку есть определенное отличие в начислении размера госпошлины, которая уплачивается при удостоверении сделки мены нотариусом.

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

При этом оба объекта обмена должны быть либо не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности. Ведь договор мены, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета выступает только имущество.

Согласно договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

При этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, получаемого взамен.

Таким образом, выходит, что принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи практически нет.

В ГК Украины прямо предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения о договорах купли-продажи. Между тем различия все же имеются.

Источник: http://zakon52.ru/luchshe-oformit-obmen-nedvizhimosti-ili-kuplyu-prodazhu/

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры приватизации социального жилья.

Во всех иных схемах это незаконны вид сделки и при попытке регистрации она будет признана недействительной.

Особенности различных вариантов обмена

Ввиду огромного количества допустимых операций с недвижимостью, каждый из вариантов наделяется особыми условиями. Обмен не является исключением. Существует ряд сделок, которые имеют свои отличительные черты.

Обмен с доплатой

Как писалось выше, при необходимости доплаты сумму разности нужно отразить в договоре. Однако, в соответствии с ЖК России, она не обязательно должна иметь денежный эквивалент.

Доплата может производиться любым другим имуществом, включая ценные бумаги. В таком случае, в договоре отражаются полные данные об этом имуществе.

К примеру, в качестве доплаты одна из сторон предлагает автомобиль.

Тогда в договоре прописываются точные данные на машину, а в дополнение к нему прикладываются документы, подтверждающие право собственности.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Как и в предыдущем варианте, все сведения о каждом имуществе должны быть отражены в договоре. Отличие заключается в необходимости оформлять несколько договоров купли-продажи по количеству объектов, являющихся предметом сделки. Это несколько усложняет процедуру оформления и увеличивает расходы.

Читайте также  Как заземлить бойлер в квартире

Обмены квартиры на частный дом

Квартира и дом – объекты недвижимости, относящиеся к разным категориям, поэтому требуют особого оформления. Это связано с необходимостью перерегистрировать не только недвижимость, но и землю, право собственности на которую, переходит к новому владельцу после заключения сделки.

Обмен долей

Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.

Это значительно увеличивает время оформления, так как другие владельцы долей могут принимать решение о согласии или отказе в течении месяца, после получения уведомления о намерении совершить сделку.

Налоги

Так как мена, взаиморасчёт и трейд-ин приравниваются к купле-продаже, то при заключении таких сделок нужно уплачивать НДФЛ по стандартной ставке 13%. Обратите внимание, что на недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет можно получить налоговый вычет.

Это право регулируется статьёй № 220 Налогового Кодекса России. Налог за обмен неприватизированных квартир не предусмотрен.

Риски

Специалисты не рекомендуют обменивать недвижимость, если одна из сторон приобрела её в собственность менее трёх лет назад. Именно такой срок отводится законодательством на оспаривание сделки. Т.е.

приобретая путём мены квартиру, находящуюся в собственности менее трёх лет, есть риск признания предыдущей сделки недействительной, в таком случае владелец недвижимости изменится, и мена автоматически будет признана недействительной.

С рисками сопряжены и сделки мены между долями. В таком случае нужно убедиться в отсутствии претензий совладельцев этой недвижимости. Также желательно убедится в согласии супруга(и) на проведение такой сделки. В таком случае риски при мене квартиры будут минимизированы.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Тонкости обмена квартиры

Фото с сайта www.cloudlettings.co.uk

Изменение жилищных условий не всегда подразумевает крупные финансовые вложения. Бюджетную сделку можно осуществить на основе обмена жилплощадью. Подобная процедура имеет как неоспоримые достоинства, так и свои нюансы.

В данной статье, мы расскажем об условиях обмена квартиры на другие объекты недвижимости.

Способ осуществления сделки

Чтобы упростить стыковку двух заинтересованных лиц, вместо прямого обмена, при котором заключается договор мены, сделку осуществляют через куплю-продажу.

Прямой обмен менее выгодная и более длительная процедура, кроме того она не предусматривает рыночную оценку жилья, что усиливает влияние субъективных факторов.

Фото с сайта rielt.org

К их числу относятся:

  • транспортное сообщение;
  • престижность района;
  • состояние ремонта;
  • возраст дома;
  • этажность здания;
  • материал постройки (монолитные плиты, кирпич, панели).

Тем не менее договор напрямую между собственниками жилья все еще имеет место быть, так как исключает оплату услуг посредников. Что лучше выбрать договор мены или купли-продажи?

Прямой обмен станет лучшим вариантом, так как можно обойтись без доплаты. Но в этом случае он должен быть максимально равноценным.

Фото с сайта 1.bp.blogspot.com

Минусом процедуры является ее длительность. Данный аспект не приветствуется, потому что некоторые документы имеют небольшой срок действия, так справка из жилищно-эксплуатационной конторы принимается только в течение 10 дней.

Быстрым способом обмена можно назвать сделку через куплю-продажу объектов.

Преимуществом такого договора можно назвать приоритет объективных факторов таких как, как площадь и количество комнат. Но за эффективность и удобство тоже придется заплатить, речь идет о госпошлине.

Фото с сайта vsemobrake.ru

Для совершения обмена вам понадобятся следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • регистрационный номер собственника;
  • выписка из домовой книги;
  • документы из бюро технической инвентаризации;
  • официальное подтверждение о погашении задолженностей по услугам ЖКХ;
  • справка из органов опеки о разрешении на сделку в случае проживания в квартире малолетних детей или недееспособных граждан.

Исходя из перечня необходимых бумаг, становится ясно, можно ли обменять квартиру с долгами. Разумеется, нет. Вы должны предоставить заинтересованной стороне все свидетельства, что квартира юридически чиста. Никто не согласится нести долговое бремя за вас.

Фото с сайта www.opentown.org

Тайное сделать явным или способ избежать мошенничества

Во многом из-за отсутствия посредников в лице официальных органов размен квартиры является благодатной почвой для черных риэлторов или просто бандитов.

Как можно узнать, не тянется ли за жилплощадью шлейф из незаконных махинаций. Например, прописка третьих лиц, многократная перепродажа, незарегистрированная перепланировка.

Самый верный путь обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который имеет выход на официальные конторы: жилищную инспекцию, бюро технической инвентаризации и архитектурный отдел.

Но, если вы решили провести процедуру проверки самостоятельно, соблюдайте следующую последовательность действий.

Любой гражданин имеет возможность получить из Единого госреестра прав на недвижимость сведения о владельце определенной квартиры. Получить выписку можно двумя способами:

  • через полицию (составляется письменный вызов);
  • на региональном интернет-ресурсе ЕГРП.

Фото с сайта om-saratov.ru

Необходимо запросить самую подробную справку, в которой будут указаны все юридические операции, ранее с ней производимые: передача по наследству, купля-продажа, регистрация и выписка жильцов.

Далее, узнав имя собственника, вы можете воспользоваться сайтами местных судебных систем. Там в поисковом окне вводите ФИО владельца и изучаете находится ли квартира по данному адресу в черных списках, то есть ведутся ли на ее счет судебные тяжбы или нет.

Нередки случаи, когда после совершенного обмена на квартиру начинают претендовать третьи лица.

От подобного промаха вас убережет внимательность – не бойтесь осторожничать и просить вторую сторону необходимые сведения.

Вы вправе увидеть документ о всех прописанных жильцах, о составе семьи и количестве наследников. Но, если это вызовет недоумение и агрессию у собственника жилья, значит дело нечисто.

Фото с сайта koltsovo-vrn.ru

Из небольшого гнездышка в хоромы: переезжаем из квартиры в дом

В редких случаях жильцы стремятся переехать в квартиру поменьше. Такие ситуации возникают, когда для семьи плата за коммунальные услуги большого помещения становится непосильной ношей, и они стараются найти малогабаритный вариант. Этим объясняется интерес людей к вопросу, можно ли обменять частный дом на квартиру.

Но часто люди стремятся улучшить свои условия. Обмен из всех юридических операций считается одной из самых сложных по ряду критериев:

  • трудность в нахождении подходящего варианта;
  • согласование условий;
  • координация двух сторон.

Фото с сайта www.profirk.ru

В определенный момент, достигнув высокого уровня благосостояния, люди решаются сменить квадратные метры в многоэтажке на отдельное жилье. В свою очередь, другая сторона может нуждаться в большей мобильности или просто иметь потребность в смене местоположения, тогда она будет искать обмен с владельцами квартиры.

В настоящее время высок процент жилья, купленного в кредит. Поэтому актуальна проблема, можно ли обменять ипотечную квартиру на дом. Такие сделки реальны, но требуют чуть больше усилий от энтузиастов.

Вам придется координировать свои действия не только с собственниками дома, но и с кредитной организацией, предоставляющей вам услуги.

Существуют два обязательных условия при сделках такого типа:

  • получение разрешения на обмен от банка;
  • оценка недвижимости, в которую планируете въехать (она производится за счет жильцов, имеющих кредит. Данный документ необходимо предоставить в финансовую организацию, которая вас обслуживает).

Фото с сайта afrodita-kamchatka.ru

Квартира в ипотеку: возможен ли обмен

Потребность в смене места жительства может возникнуть как после выплаты кредита, так и в процессе его погашения. Совершению сделки формально ничто не должно мешать ни в первом, ни во втором случае.

Когда вы стали полноправным владельцем квадратных метров, от вас требуется только документальное закрепление жилья в своей собственности. Часто в нотариальные службы поступают запросы, можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Важно

Данный вид обмена по закону невозможен. Осуществление такой сделки расценивается как административное правонарушение. Вопрос регулируется Жилищным кодексом.

Приведем иной пример.

Вы проживаете в квартире, которая была вам предоставлена в пользование по договору социального найма, то есть фактическим владельцем жилья является государство.

Можно ли обменять муниципальную квартиру на муниципальную? При таких условиях сделка состоится. Это ситуация характерна для граждан, находящихся на службе у государства или работающих в бюджетных организациях. При данном раскладе стороны должны заручиться согласием на обмен от их работодателей.

Фото с сайта media.karelia.pro

Если жилье находится в вашей собственности, а не в ведении муниципалитета, это дает вам право свободно распоряжаться квадратными метрами: дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству. Таким образом, вопрос, можно обменять ипотечную квартиру на другую, отпадает сам собой, если на руках у обоих владельцев есть все необходимые документы.

Также, ответ на вопрос «можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке» будет положительным. Главное условие – действовать явно и не скрывать свои намерения от банка.

Но возможен взгляд на ситуацию и другой стороны: можно ли обменять квартиру, купленную в ипотеку, когда кредит уже погашен. Вы уже не имеете долговых обязательств перед финансовой организацией, а значит – получили полную свободу на осуществление любых операций без уведомления кредиторов.

Другие объекты сделки

Многие сомневаются, можно ли обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, ведь условия будут неравные.

В действительности заключение таких договоров не редкость, бывает трудно найти владельцев, желающих уменьшить жилплощадь, но фактическому осуществлению сделки ничего не мешает.

Главным критерием выступает размер комнат, если количество квадратных метров у двух квартир приблизительно одинаковое, возможно даже избежать внесения доплаты.

Очень часто одна из сторон хочет улучшить свои жилищные условия, но взамен может предложить не квартиру, а другой объект:

  • материнский капитал;
  • часть жилплощади;
  • участок.

Фото с сайта newsland.com

Ситуация № 1: можно ли материнский капитал обменять на квартиру

Данный вид сделок возможно осуществлять только, когда ребенку исполнится три года. Как правило, суммы единовременных субсидий не хватает на выкуп жилья, поэтому капитал часто используют в качестве доплаты, а не основного обменного средства.

Ситуация № 2: можно ли обменять долю в квартире

С формальной точки зрения запретов в этом отношении нет, но сложность заключается в другом – в востребованности данного предложения на рынке. Выход есть даже в этом случае.

Не стоит надеяться на заключение традиционного договора мены, лучше осуществить куплю-продажу. Долю могут выкупить либо ваши совладельцы, либо третьи люди, которые могут сдавать эту комнату.

Фото с сайта www.ctv7.ru

Ситуация № 3: можно ли обменять землю на квартиру

Вы имеет право на заключение договора с владельцем квартиры, если сами являетесь собственником участка. Желающих получить землю и построить на ней свой дом с нуля, найдется немало.

Невозможно предугадать условия и размер доплаты, а все остальное юридически не запрещено. Вы должны будете предоставить другой стороне полный пакет документов на землю, поэтому необходимо обратиться в кадастровую контору заранее.

Фото с сайта rielt.org

В качестве заключения

Популярность данного вида сделок падает из-за наличия многих трудностей от поиска компаньонов и подходящего жилья до сбора документов и неудобных сроков. Но тем не менее для многих это единственный способ улучшить жилищные условия либо с минимальными вложениями, либо совсем без них.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/dokumenty/tonkosti-obmena-kvartiry.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: