Существует ли сейчас обмен квартир

Обмен квартиры: какие есть варианты?

Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.

Помимо сделок купли-продажи, существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район. Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.

Виды обменов, их плюсы и минусы

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях.

Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма).

Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру.

Обмен приватизированных квартир (мена)

Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко.

Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи.

Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.

Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи.

Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ.

Существует и еще один серьезный плюс сделки мены. Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру.

Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье.

Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время.

Обмен муниципальных квартир

Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры.

Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности.

Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры.

Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом.

При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают.

Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы. Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.

Обмен частной квартиры на муниципальную

Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко.

Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет. Тем не менее, такие сделки тоже существуют.

После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.

Есть ли перспективы у обменных сделок?

Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности.

Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется договор купли-продажи, предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени.

Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно. Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье.

Источник: http://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-437

Порядок обмена недвижимости

Юридические операции с недвижимостью представлены несколькими видами: купля-продажа, дарение, наследование, аренда. Кроме этих распространенных операций, существует обмен недвижимости, так же имеющий значимый юридический статус. Обменные операции должны осуществляться по законодательным правилам, чтобы исключить возможные риски.

Договор мены должен иметь официальное подтверждение и регистрацию в Росреестре. Заинтересованным участникам сделки рекомендуется ознакомиться с правилами и последовательно их исполнить, заключая соглашение обмена.

Юридическое понятие обмена

Процедура обмена сейчас менее востребована, чем во времена, когда не существовало собственности и приватизации.

Сейчас, имея свидетельство на право собственности, можно обменять или продать, затем купить понравившуюся.

Тогда почему граждане продолжают обменивать квартиры, а не продавать свою и покупать чужую жилплощадь? Чем привлекает такой вид сделки и почему обмен до сих пор существует?

Квартиру, являющуюся собственностью, можно обменять на иное имущество. Например, это может быть движимое имущество, земельный надел или другое владение.

Договориться сторонам придется предварительно, затем приступить к заполнению договора мены.

Обмен и мена по сути являются одинаковыми понятиями. На практике, слово «мена» относится к собственности, а «обмен» касается муниципального жилья, занимаемого по договору социального страхования.

Поскольку объект принадлежит местной администрации, то разрешение на сделку необходимо предварительно получить в жилищном отделе.

Муниципальную квартиру нельзя продать, можно только поменять. Особые сложности возникают, если обмен касается квартир в разных районах города или разных городах. Довольно часто администрация не позволяет совершить обмен, выдвигая свои аргументы.

Закон позволяет разменять муниципальное жилье на две или несколько площадей, что всегда представляет собой сложную на практике процедуру.

Стандартные причины обмена жилплощади

Квартиру довольно часто меняют на частное домовладение и наоборот. Присутствует такая причина, как желание улучшить свои условия проживания, увеличить площадь, сменить район. Порой квартиру стремятся уменьшить, чтобы сократить расходы на оплату квартиры.

Одновременно отдавая и получая другое жилье, владельцы снижают риски по сравнению с процедурой купли-продажи. По правилам обмена, граждане одновременно становятся владельцами другого жилья.

Если продажа и покупка могут быть различны по времени исполнения, то обмен происходит одновременно. У человека всегда есть квартира, или своя или чужая, он меньше рискует.

Вы или приобретаете, или остаетесь в своей квартире, такой вариант, конечно, предпочтительней, но подобрать подходящий вариант намного сложнее.

Какие объекты нельзя менять

Нельзя менять квартиру на худшую, если зарегистрированы несовершеннолетние. Отдел опеки и попечительства может запретить сделку, если права детей ущемляются. Муниципальную жилплощадь нельзя предложить к обмену на однозначно худший вариант. Не меняется жилплощадь в аварийных, идущих под снос домах или служебных квартирах без разрешения юридического собственника.

Существующие риски

Мошенничество до сих пор является одной из причин срыва договоренностей. Чтобы избежать ущерба, следует продуманно и осторожно составлять договор обмена квартиры.

На практике граждане выписываются после совершения обмена квартирами, на что отводится определенное время.

Если лицо, зарегистрированное на получаемой площади, является недееспособным или обладает правом пожизненного проживания (полученное при приватизации), то последуют судебные тяжбы. Выиграть процесс бывает крайне сложно, особенно если речь идет о прописанных детях.

Можно составить договор таким образом, чтобы часть суммы передавалась при оформлении новых документов, остаток выдавался после выписки из квартиры. Возможны различные, устраивающие обе стороны, варианты.

Но записать договоренность следует обязательно, это касается родственного обмена.

Важные аспекты оформления

Стороны должны обладать всеми необходимыми документами, если часть бумаг отсутствует, то стоит не рисковать, отказаться от сделки. Процедуру всегда можно будет признать юридически незаконной, если нет прозрачности в документах и присутствуют сомнительные сведения по недвижимости.

Чтобы исключить возможность ареста и обременения, можно запросить выписку ЕГРН, выдаваемую любому заинтересованному лицу в государственном регистрирующем органе. Выписка покажет истинных владельцев и историю объекта недвижимости, основные технические характеристики. Состояние обеих квартир должно быть сопоставимо, иначе сделку могут не зарегистрировать и отклонить.

Текст договора мены может иметь произвольный вид, но содержать личную информацию владельцев и подробные характеристики квартир. Записываются условия переезда и освобождения квартир, договоренность по доплате. Чем подробней составлено соглашение, тем меньше будет в последствии спорных моментов. Затем стороны обращаются в Росреестр, где сдают документы на проверку.

При обмене недвижимости сдача документов и получение новых свидетельств происходит одновременно. Если пакеты документов и стандартное заявление приняты, то через 30 дней участники сделки станут полноправными владельцами.

Источник: http://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/nedvizhimost/obmen-nedvizhimosti.html

Можно ли сейчас производить обмен квартир или только продажа

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать. С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

Как обменять квартиру

Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями. Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

• если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
• данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
• в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Внимание И только в редакции 2015 года этого постановления мы видим, что строка о возможности обмена неприватизированного жилья на приватизированное исключена. На этот раз, видимо, окончательно.

Что касается других регионов, то трудно составить общую картину, но во многих из них подобный обмен был запрещён гораздо раньше.

Напомним, что кроме непосредственного «честного» обмена схема с обменом приватизированного жилья на неприватизированное применялась при скрытой покупке неприватизированного.

Для этого покупатель «покупал» с помощью посредника подставную недвижимость, которую на самом деле в глаза не видел, а далее эта недвижимость формально обменивалась на неприватизированное жильё продавца. Покупателю доставалась нужная ему квартира, а продавец «продавал» доставшуюся ему по обмену недвижимость посреднику.

Как произвести обмен квартир

Имеется ввиду проверка живущих и прописанных в квартире людей, наличия у владельцев несовершеннолетних детей или недееспособных родственников, которые могут после претендовать на жилье. В таком случае сделку могут объявить незаконной, и вы рискуете остаться без денег и без квартиры.

Часто за квартирой числится много долгов, которые вам придется погашать за собственный счет.
Если всех названных явлений нет, квартиру считают «чистой».

5 Чтобы обменять квартиру, нужно разместить соответствующее объявление в интернете, газете или обратиться в агентство недвижимости, его специалисты займутся поиском подходящего вам покупателя, а также оценкой стоимости жилья.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Договор мены в настоящее время должен содержать:

• идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
• сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
• договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
• размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
• порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение.

Статьи

В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось. Дальнейшее разрешение и запрещение подобного обмена регулировалось в разных регионах постановлениями региональных властей.

В Москве уже буквально через несколько месяцев, в июне 2005 года, он был разрешён, потом опять запрещён, а затем снова разрешён постановлением Правительства Москвы № 491-ПП от 26.05.

2009 года «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Обмен квартирами

Налог и пакет документов И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение.

Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

2. Кадастровый паспорт. 3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги. 4.

Обмен жилья: как это происходит?

Важно Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой.
Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена. По большому счету, мена – та же купля-продажа.

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны. Кому это надо К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто.

Зато при родственных сделках мена – отличный вариант. Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности.

И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае. Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки.

Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям. С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры.

Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять. Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Риски И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики.

Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.

Источник: http://buh-nds.ru/mozhno-li-sejchas-proizvodit-obmen-kvartir-ili-tolko-prodazha/

Существуют ли сейчас договора обмена на квартиру

Обмен недвижимости — не самый простой и удобный способ изменения и улучшения жилищных условий. И всё-таки всегда будет актуален вопрос о том, как обменять квартиру на квартиру.

Такого плана сделка в альтернативном её варианте предполагает гораздо более быстрый переезд на новое место, да и хлопот участникам от приготовления и совершения сделки значительно меньше. Существуют самые разные возможности и множество способов того, как обменять квартиру на квартиру.

Причины обмена и цели Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства.

Договор обмена квартирами. юридические особенности при заключении сделок

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52.

Это быстро и бесплатно! Понятие Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.

Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.

Однако есть и некоторые различия.

Как обменять квартиру

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий.

И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего. Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется.

Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

Обмен квартиры: какие есть варианты?

• Справка из кадастровых органов.
• Техпаспорт жилого помещения.
• Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.
• Договор обмена должен быть:

• Составлен в письменной форме.
• Нотариально заверенным.
• В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
• Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
• Предоставлен в трех экземплярах.
• Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец договора родственного обмена квартирами Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс.

В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

1. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
2. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма.

Родственный обмен квартирами

Внимание В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным. Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня.

Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика. Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Обмен квартирами

Важно Если какой-то из них отсутствует или не предоставляется стороной – это повод задуматься о прозрачности сделки. Целесообразно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залога и другого обременения. Важно обратить внимание на состояние и расположение самого жилья.

Оно не должно быть значительно хуже, чем у обмениваемого. Если есть доплата, то обязательно составить расписку о получении денег, чтобы этот факт имел документальное подтверждение.

Как избежать проблем? Как поменять квартиру правильно? Чтобы избежать проблем и неожиданностей, стоит заранее тщательно изучить предлагаемый вариант. Кроме того, можно заранее ознакомиться с правилами составления договора и вопросами налогообложения.

Это необходимо, чтобы потом не было неожиданностей и сюрпризов. Можно прибегнуть к помощи специалиста – профессионального юриста, чтобы избежать проблем с оформлением.

Источник: http://finans-konsalt.ru/sushhestvuyut-li-sejchas-dogovora-obmena-na-kvartiru/

Можно ли сейчас производить обмен квартир или только продажа

Основными критериями здесь выступает общая жилая площадь и количество комнат, а престижность района, инфраструктура, этажность и тип постройки становятся второстепенными, а иногда – совсем не учитываются.

Все дело в российском законодательстве: оно допускает совершение договора мены без корыстных целей, то есть без возможности доплаты. 3 Поэтому чаще всего квартиры меняют путем купли-продажи. Эта сделка оформляется достаточно быстро, единственный минус – уплата налогов государству за продажу квартиры.

Особенно быстро осуществить обмен можно, если вы обратитесь в агентство недвижимости или городское бюро обмена квартир. В этом случае вы можете обменять квартиру с доплатой, обменять неравноценные варианты жилья, например, однокомнатную на двухкомнатную (с доплатой или без) и т. д.

4 Помощь специалиста при обмене жилья обеспечит вам юридическое сопровождение, а также «чистоту» квартиры.

Как обменять квартиру

Специалист из агентства недвижимости сможет предотвратить хотя бы эти неприятности, связанные с обменом вторичного жилья.

Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность признания сделки недействительной, если чьи-либо права оказались нарушенными.

Важно Междугородний обмен Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород. Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём.

А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально. Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия.

Организация таких сделок чрезвычайно сложна.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Обмен же обычно совершается муниципальным жильем. Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов. Законность действий Можно ли обменять квартиру на квартиру? Разрешен ли обмен квартир? Законом не запрещен обмен недвижимости по России.

При его осуществлении одно жилое помещение может быть обменено на другое. Размен муниципального жилья возможен исключительно на жилое помещение такого же типа собственности. Более того, существует принудительный размен муниципальной недвижимости, предоставляемой по договору социального найма.

Как произвести обмен квартир

Документы, необходимые при обмене квартиры Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

• ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
• ·​ Кадастровый паспорт помещения;
• ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
• ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц: Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.

Прямой обмен и альтернативный Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям.

Внимание Самое сложное — поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами.
Второй способ — встречная покупка (альтернатива).

Статьи

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей. Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно. Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен.

Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд. Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается.

Обмен квартирами

Варианты проведения обмена недвижимости Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Обмен жилья: как это происходит?

Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена. Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП.

Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд.

Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами. Сложности возможны и с налоговыми органами. Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки. Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет. Документы, необходимые для регистрации договора мены: – Непосредственно сам договор, который вы составляете в произвольной письменной форме.

А доказать его возмездность проблематично. Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями.

Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним. Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре. Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса.

Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз. Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора.

Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи. Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил.

Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Источник: http://advokatdokin.ru/mozhno-li-sejchas-proizvodit-obmen-kvartir-ili-tolko-prodazha/

Существуют ли сейчас договора обмена на квартиру

Обмен недвижимости — не самый простой и удобный способ изменения и улучшения жилищных условий. И всё-таки всегда будет актуален вопрос о том, как обменять квартиру на квартиру.

Такого плана сделка в альтернативном её варианте предполагает гораздо более быстрый переезд на новое место, да и хлопот участникам от приготовления и совершения сделки значительно меньше. Существуют самые разные возможности и множество способов того, как обменять квартиру на квартиру.

Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки.

Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни.

Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные — сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров.

Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться. Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при разделе наследства или отселении взрослых детей в отдельное жильё. Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже.

Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.

Варианты

В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности. Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала.

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий.

И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать. В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям.

С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.

Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Риски

И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики.

Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.

Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).

Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой. Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает.

Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in

Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира. В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным.

Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня.

Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Обмен с ипотекой

Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто.

Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит.

Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.

Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно.

Кроме того, на квартиру банком налагается обременение одновременно с переоформлением, и это в дальнейшем не позволит новому владельцу продать эту недвижимость до полного расчёта по долгу.

Обмен с муниципальной собственностью

Ещё одна разновидность — обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот. Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной.

Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять. Все граждане страны имеют одинаковое право претендовать на лучшие жилищные условия.

Можно сменить район или расширить жилплощадь, но единственный способ, который позволяет сделать это, — обмен квартиры на новую.

Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя. А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность.

Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное.

Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях — здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.

Налог и пакет документов

И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.

О пакете документов лучше всего говорит список содержимого:

1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт.

3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.

4. Документ оценочной стоимости квартиры после оценки недвижимости.

5. Документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении и паспорта проживающих).

6. Свидетельства о расторжении или заключении брака (если недвижимость приобретена до развода, для сделки нужно письменное согласие бывших супругов).

7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли).

Гарантии

Сделки, заключающиеся в обмене одной недвижимости на другую, всегда более сложны, чем обычная купля-продажа. Эта процедура наверняка потребует профессионального подхода, но даже и в этом случае существуют определённые риски. Теряется большое количество времени и прилагаются гораздо большие усилия.

Только привлечение услуг грамотного риелтора некоторым образом экономит время и нервы. Особенные риски существуют в проверке документов.

Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность признания сделки недействительной, если чьи-либо права оказались нарушенными.

Междугородний обмен

Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород.

Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём.

А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально.

Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия. Организация таких сделок чрезвычайно сложна. Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.

Прямой обмен и альтернативный

Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям. Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон.

Самое сложное — поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами. Второй способ — встречная покупка (альтернатива). Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка).

Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка.

Вся сумма, предназначенная для приобретения квартиры, в день подписания документов и договора закладывается в ячейку, к которой продавец получает доступ лишь после государственной регистрации договора, после чего он автоматически становится владельцем этой жилой площади.

Источник: http://iss-atom.ru/sushhestvuyut-li-sejchas-dogovora-obmena-na-kvartiru/